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2021年在济南怎样买房?这3大片区迎来机会,你会看好吗?

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发表于 5 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式

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从2018年8月到现在,济南楼市一直很稳定。去年年底,济南各楼盘集中放量,这一波热度累积到3月份终于爆发,整个济南的楼市都非常活跃。

首先是新房市场成交量大涨,与2019年相比成交套数增长18.6%;二手房市场不遑多让,环比增长27%,无疑是迎来了一波小阳春。



那么对于买房人来说,应对这样的楼市情况,一般有两种看法:一种是觉得房价要涨了抓紧买;一种是觉得,这是小阳春,暂时性的上涨,房价还会要调整回去的。

如果放在过去,我认为非刚需确实可以不用着急,房价还有调整的可能。但是今年的情况与往年大不相同。一线高压调控,强二线也在收紧,资金必然会轮动到弱二线中间实力比较强的城市。而济南不错的基本面,恰好符合这一标准。



人口‍

2025年,济南市提出目标,城市常住人口要到达1000万,5年要增加200万人口,这个增量大概是过去年人口增量的两倍。

济南敢提出这个目标,肯定是有底气的。首先是济南的房价,过去两年一直都很稳定。在普涨时代,稳定就意味着“脱水”。按济南的本科毕业生月薪资平均收入来看,小家庭5年就能凑够首付买房,这对于相当一部分周边省市的年轻人来说都是有吸引力的。

其次,济南在抢人大战中表现优秀。人才落户政策频出,户籍政策也不断放宽。当然,有政策还不够,必须得有实力才能吸引到人。好在整个山东去年都是“扬眉吐气”,各方面都在逆袭。



经济‍

为什么说山东扬眉吐气,还是要从GDP看。2020年,山东全年GDP为7.31万亿元,同比增长3.6%,站稳全国第三。

山东站起来了,济南也一样。GDP破万亿,且增速排名全国第三,让济南坐上了城市发展的高铁,稳步向前发展。

多年来,济南一直被青岛压在一头。其实山东这个经济大省的基础水平是足够支撑两座万亿城市的,青岛先行一步,济南肯定也不会落后太多。何况十四五年前山东省也明确了要实施“强省会”战略,能得到省级资源的支持,济南的经济是值得看好的。



产业‍

济南和其他同水平的生活城市相比,有一个缺陷,就是产业结构比较单一,重化产业比重大。包括整个山东的发展近几年被唱衰,也是因为这个问题。

不过济南的应对相当不错,转型到了高技术产业,包括光缆、工业机器人、高温合金等等产业去年的表现都很不错。

济南现在偏向三产,也就是医疗、生物制药和新能源。这些产业济南有基础,而且很多项目都已经布局。尤其是生物医疗这方面,济南本身就有齐鲁制药和华熙生物这样的企业,只要能抓住风口,就能支撑起一个高端行业。



总的来说,济南是个优质置业城市。但是,济南的楼市基本上70%都是刚需刚改盘,所以即使上涨,都会很温和,基本不可能脱离城市的基本面疯涨。稳健一向是济南楼市的主流,如今“房住不炒”的政策号召这么强,济南肯定会响应。

所以,济南就算楼市能升值,肯定也是会相对分化。比如好的区域涨10%,而相对不好的区域只能涨3%。那我们无论是投资还是刚需,都是要奔着预算内最好的板块去买,才能实现未来最大程度地获利。

以下几个板块,是蒋老师比较推荐的。

1,郭店

济南近几年都在向东边发展,新东站、雪山和唐冶都是东北热门片区,而毗邻的郭店,则是济南的房价洼地,这就是郭店最具优势的一点。

对于刚需来说,郭店是相当不错的选择。而且根据济南现在的城市规划来看,郭店有几条交通主干道会延伸到新东站去。路网联通之后,可以享受新东站的一些娱乐和商业配套,从这一点看,郭店是有优势的。

如果你有更高的预算,也可以考虑孙村。孙村的产业更高端,交通也更便捷。这两个板块,未来都有升值空间,刚需可以考虑。



2,CBD奥体中心

新出炉的济南“东强”方案中,完善CBD奥体中心区,打造城市新中心是近期重点。这个规划是相当有分量的,那么奥体CBD也会随之成为极有热度的片区。,

而且,奥体中心这一块是一条主线,会贯穿解放东路,引进非常多的企业加盟。包括地产、金融、教育和产能板块,目前已入驻企业已经有450家,是济南寄予厚望的区域。

而且,CBD内的交通非常发达。规划内4条线路,7个地铁站,四通八达,规格很高。

虽然CBD近几年的房价都没什么变化,但是板块也是具有稀缺性的。CBD明眼人都看得到,规划好,配套位置也都不错,一旦没有新盘出来,价格就会抬上去。

当然,要把奥体对标陆家嘴,那还是相差甚远。不过对于改善来说,奥体CBD是一个不错的选择。而且和刚需房相比,改善户型抗跌能力强,溢价空间高,而现在济南整体对于改善的需求也在逐渐释放。从稳定性来看,奥体也是相当好的选择。



3,华山片区

华山片区在济南东北部,宜居度很高。如果想买靠山靠水的房子,华山周边显然是相当不错的选择。

华山一直被人诟病的在于交通不便,严重依赖二环东路。不过现在有奥体中路跨小清河桥梁工程在建,一旦完工,华山的交通会方便很多,华山居民出行到新东站和奥体都会更近。除此之外,华山也有9号线的交通利好,交通问题得到了很大程度上的缓解。,

而且,华山处于城市发展的中轴线,定位也是济南北跨的桥头堡,区域价值能得到保障。

以上就是蒋老师的投资推荐,关于济南楼市,你有什么看法?欢迎来评论区讨论!

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